Rallonger son crédit immobilier : quand emprunter plus longtemps devient une stratégie patrimoniale
L’Observatoire du Patrimoine immobilier
Bienvenue dans l’Observatoire du Patrimoine Immobilier à Lyon, le courrier de référence pour investir avec intelligence. Chaque semaine, Valdréa vous livre des analyses concrètes sur la rentabilité, la fiscalité, la valorisation du patrimoine et les évolutions du marché lyonnais.
Que vous soyez investisseur débutant ou aguerri, suivez nos conseils pour bâtir une stratégie patrimoniale solide, durable… et rentable.
Pendant des décennies, rembourser vite son prêt immobilier était considéré comme une marque de bonne gestion.
Mais dans le contexte actuel — taux encore attractifs, inflation persistante et stratégies patrimoniales modernisées — cette logique s’inverse.
Aujourd’hui, rallonger son crédit immobilier peut devenir une véritable arme de construction patrimoniale, à condition d’avoir un taux intéressant et une vision à long terme.
Contenu de l’article
🧭 1. Pourquoi la question revient en 2025
Depuis 2023, les taux ont fortement évolué.
Beaucoup d’emprunteurs se demandent s’il est judicieux de rallonger la durée de leur prêt immobilier, pour diminuer leurs mensualités et retrouver de la trésorerie.
C’est une interrogation légitime :
- D’un côté, rallonger son crédit signifie payer plus d’intérêts.
- De l’autre, cela peut améliorer considérablement votre cash-flow, et donc votre capacité à investir à nouveau.
Chez Valdréa, on le répète souvent :
Un crédit immobilier n’est pas une dette à subir, mais un levier à piloter.
💡 2. Que signifie exactement “rallonger son crédit immobilier” ?
Rallonger un crédit immobilier, c’est augmenter la durée de remboursement pour réduire les mensualités.
Cela peut se faire :
- dès l’origine du prêt, en choisissant une durée longue (souvent 25 ans),
- ou en cours de vie du crédit, via une modulation prévue dans le contrat ou une renégociation.
L’objectif n’est pas de “payer moins”, mais de gérer plus intelligemment son effort financier mensuel.
Ce levier peut avoir un effet majeur sur la rentabilité, la fiscalité et la tranquillité de l’investisseur.
rallonger son crédit immobilier
⚖️ 3. Ce que dit la réglementation
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) encadre strictement les prêts immobiliers :
- Durée maximale : 25 ans (27 ans dans certains cas de différé ou de construction).
- Taux d’endettement maximal : 35 %, assurance incluse.
- Dérogations limitées : seules 20 % des demandes peuvent dépasser ces règles (profils solides ou investisseurs).
👉 Autrement dit, 25 ans est aujourd’hui la durée plafond légale, mais aussi la plus intéressante pour lisser les mensualités et bâtir une stratégie patrimoniale cohérente.
💶 4. Qu’est-ce qu’un taux intéressant en 2025 ?
Les taux se sont stabilisés autour de :
- 3,5 % sur 20 ans
- 3,7 à 3,9 % sur 25 ans
Mais de nombreux propriétaires bénéficient encore de taux anciens :
- 1 % pour les prêts signés avant 2021
- 2,2 % pour ceux contractés autour de 2022
- 3,5 % pour les prêts actuels
Et c’est là que se cache une opportunité :
Plus le taux est bas, plus rallonger son crédit immobilier devient rentable.
Pourquoi ?
Parce que l’inflation dévalorise la monnaie, tandis que votre taux reste fixe.
Vous remboursez donc demain avec de l’argent qui “vaut moins”.
rallonger son crédit immobilier
📊 5. Trois profils de taux pour comprendre l’impact du rallongement
Prenons trois situations concrètes pour un même emprunt de 200 000 €.
| Profil | Taux | Durée | Mensualité | Intérêts totaux | Différence mensuelle |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Taux 1 % (prêt ancien) | 1,0 % | 20 ans | 920 € | 24 800 € | — |
| 1,0 % | 25 ans | 754 € | 26 200 € | +166 € | |
| 2. Taux 2,2 % (crédit encore bas) | 2,2 % | 20 ans | 1 035 € | 47 400 € | — |
| 2,2 % | 25 ans | 868 € | 61 400 € | +167 € | |
| 3. Taux 3,5 % (marché actuel) | 3,5 % | 20 ans | 1 160 € | 78 400 € | — |
| 3,5 % | 25 ans | 1 003 € | 101 000 € | +157 € |
👉 Rallonger de 20 à 25 ans permet donc de gagner environ 150 à 170 € de trésorerie mensuelle.
Cet écart ne doit pas être vu comme une simple économie, mais comme un levier d’investissement ou de sécurité.
🔍 6. Faut-il rallonger son crédit immobilier tout de suite ou plus tard ?
Deux stratégies existent — et contrairement à ce qu’on entend souvent, elles ne s’opposent plus.
a. Choisir 25 ans dès la signature
Avantages :
- Mensualités plus faibles, donc plus de confort et de marge de manœuvre.
- Meilleure capacité d’endettement → possibilité d’acquérir plus de biens.
- Cash-flow plus stable dès le départ.
Inconvénient :
- Taux légèrement plus élevé (0,2 à 0,3 pt de plus qu’un 20 ans).
b. Rallonger son crédit immobilier plus tard, grâce à la modulation bancaire
Beaucoup de banques intègrent aujourd’hui une option de modulation qui permet :
- d’augmenter ou diminuer les mensualités,
- de rallonger la durée du prêt (souvent jusqu’à 24 ou 36 mois supplémentaires),
- et cela sans frais ni rendez-vous.
C’est notamment le cas de BoursoBank, mais aussi de Hello Bank!, Fortuneo, ou de certaines caisses du Crédit Agricole et du Crédit Mutuel.
Ces établissements permettent de rallonger son crédit immobilier en quelques clics depuis l’espace client, souvent après 12 mois de remboursement.
👉 En pratique, cela signifie qu’un investisseur peut commencer sur 20 ans pour bénéficier d’un taux plus bas, puis rallonger à 25 ans plus tard si besoin — sans frais d’avenant.
Une flexibilité impensable il y a quelques années, et désormais un atout majeur pour gérer finement sa trésorerie.
⏳ 7. Pourquoi rallonger son crédit immobilier fait travailler le temps pour vous
L’argent perd de sa valeur au fil des ans.
Selon l’INSEE, l’inflation moyenne dépasse les 2 % sur les dix dernières années.
Cela signifie que 1 000 € aujourd’hui ne vaudront plus que 672 € dans 25 ans.
Résultat :
En allongeant votre crédit, vous remboursez avec une monnaie “plus légère”.
Et pendant ce temps :
- Vos revenus locatifs progressent avec l’inflation.
- La valeur de votre bien augmente dans le temps.
- La valeur réelle de votre dette, elle, diminue.
Rallonger son crédit immobilier, c’est faire jouer le temps en votre faveur, au lieu de le subir.
💰 8. L’impact direct sur la trésorerie et la rentabilité
Un crédit plus long améliore votre cash-flow mensuel.
C’est la clé de la rentabilité réelle.
Prenons un bien de 200 000 € loué 900 €/mois :
| Durée | Taux | Mensualité | Cash-flow mensuel |
|---|---|---|---|
| 20 ans | 3,5 % | 1 160 € | –260 € |
| 25 ans | 3,7 % | 1 003 € | –103 € |
➡️ La différence de 157 €/mois peut transformer un projet déficitaire en investissement équilibré voire rentable.
Et si votre taux est à 2,2 % ou 1 %, le cash-flow devient souvent positif dès la première année.
rallonger son crédit immobilier
📈 9. Pendant que vos mensualités restent fixes, vos loyers augmentent
C’est l’un des effets les plus puissants du temps en immobilier.
Vos mensualités de crédit sont fixes (surtout si vous avez un taux fixe), mais vos loyers, eux, augmentent chaque année avec l’indice IRL.
En moyenne, cette revalorisation est de 2 à 3 % par an, parfois davantage lors d’une relocation ou après travaux.
Autrement dit :
- Vos charges de remboursement restent identiques,
- Vos revenus locatifs progressent,
- Et votre marge mensuelle s’élargit avec le temps.
Exemple :
Un loyer de 900 €/mois en 2025, revalorisé de 2 % par an, devient :
- 1 099 €/mois après 10 ans,
- 1 353 €/mois après 20 ans.
Vos mensualités, elles, restent inchangées.
👉 Ce simple écart crée un effet boule de neige : chaque année, votre cash-flow s’améliore sans rien faire. rallonger son crédit immobilier
💥 10. Le double effet gagnant : loyers en hausse, mensualités en baisse
Et si, en plus, vous avez rallongé la durée de votre crédit, vous activez un double effet gagnant.
Prenons un cas concret :
- En 2025, vous remboursez un crédit sur 20 ans à 3,5 %, soit 1 160 € par mois,
- Vous décidez de le rallonger à 25 ans, les mensualités tombent à 1 003 €,
- Votre loyer est de 900 €, indexé sur l’inflation (+2 % par an).
Dix ans plus tard :
- Votre mensualité reste figée à 1 003 €,
- Mais votre loyer est passé à 1 099 €,
- Votre projet devient positif sans aucun changement de votre part.
Vous remboursez moins, vous encaissez plus,
et l’écart s’élargit chaque année.
C’est le double effet levier du temps et de l’inflation :
- vos dettes se dévalorisent,
- vos revenus augmentent,
- et votre patrimoine se consolide tout seul.
Chez Valdréa, on parle souvent de patrimoine dynamique : une approche où les chiffres travaillent pour vous, pas contre vous.
Ce graphique illustre le double effet gagnant du rallongement de crédit immobilier :
- 🔵 En passant d’un crédit sur 20 ans (1 160 €/mois) à un crédit sur 25 ans (1 003 €/mois), l’investisseur réduit ses mensualités de 157 €.
- 🟩 Pendant ce temps, son loyer de 900 € augmente naturellement de +2 % par an, atteignant environ 1 100 € après 10 ans.
- 🔴 Résultat : le projet, initialement légèrement déficitaire, devient positif sans aucun effort supplémentaire.
👉 Ce croisement entre loyer et mensualité illustre parfaitement la stratégie défendue par Valdréa :
laisser le temps, l’inflation et la dette travailler ensemble pour construire votre patrimoine.
rallonger son crédit immobilier
🧾 11. Plus d’intérêts, moins d’impôts
En régime LMNP réel ou foncier réel, les intérêts d’emprunt sont 100 % déductibles.
Rallonger son crédit immobilier augmente mécaniquement la part d’intérêts payés chaque année.
Ce qui signifie :
- Moins de bénéfices imposables,
- Et donc moins d’impôts à payer.
Autrement dit :
Vous payez plus longtemps, mais vous payez moins d’impôt tout en gardant votre trésorerie.
📈 12. Rallonger pour financer d’autres projets
Un crédit long libère votre capacité d’emprunt.
Les banques analysent vos mensualités, pas la durée de votre prêt.
En diminuant vos échéances, votre taux d’endettement baisse :
- Sur 20 ans : mensualité 1 160 € → endettement 33 %
- Sur 25 ans : mensualité 1 000 € → endettement 28 %
👉 Cette simple différence peut vous permettre d’obtenir un deuxième financement beaucoup plus rapidement.
Le temps devient alors un multiplicateur de patrimoine.
rallonger son crédit immobilier
🚫 13. Les cas où rallonger son crédit immobilier n’est pas pertinent
Rallonger son crédit immobilier ne convient pas à toutes les situations.
À éviter si :
- Votre taux dépasse 4,5 % (l’inflation n’annule plus le coût réel).
- Vous n’avez aucun projet de réinvestissement derrière.
- Vous êtes proche de la retraite.
- Vous comptez revendre dans les 5 ans.
Mais pour les investisseurs patrimoniaux, c’est une stratégie d’optimisation, pas un risque.
❌ 14. “C’est bien beau de gagner quelques euros… mais j’en fais quoi ?”
C’est la question que se posent beaucoup d’investisseurs.
Et elle mérite une vraie réponse.
En France, on a tendance à vouloir se débarrasser de la dette.
Mais en immobilier, ce n’est pas une dette de consommation : c’est une dette productive.
Votre locataire rembourse à votre place, pendant que la valeur de votre bien augmente.
Rembourser vite, c’est rassurant.
Rembourser lentement, c’est stratégique.
🎯 Trois manières intelligentes d’utiliser ces euros “gagnés” chaque mois :
- Sécuriser votre projet : constituer une épargne de précaution de 3 à 6 mois de crédit.
- Préparer le prochain investissement : ces marges améliorent votre capacité à réemprunter.
- Faire fructifier l’écart : placés à 5 %, 70 €/mois deviennent plus de 37 000 € en 25 ans.
Rembourser vite, c’est un choix de tranquillité.
Rembourser lentement, c’est un choix de stratégie patrimoniale.
🧱 15. Le regard Valdréa : faire du temps un allié
Chez Valdréa, nous voyons la durée du crédit comme un levier, pas une contrainte.
Un crédit bien négocié sur 25 ans, avec un taux maîtrisé, permet :
- de préserver la trésorerie,
- d’augmenter la rentabilité nette,
- et de multiplier les opportunités d’investissement.
Tant que votre taux reste inférieur à la croissance des loyers et à l’inflation, rallonger son crédit immobilier n’est pas un risque — c’est un accélérateur de patrimoine.
