LMNP ou Location nue en 2025 : 5 rounds pour départager les deux poids lourds de l’investissement locatif
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🏁 Introduction : Deux styles, deux fiscalités, une seule règle – la rentabilité
LMNP ou location nue. C’est un peu Mayweather contre Tyson. Deux approches de l’investissement, deux fiscalités, deux visions de la relation au locataire… mais une seule finalité : dégager du rendement net et bâtir un patrimoine solide.
Le match est ouvert, surtout en 2025 où les règles du jeu continuent d’évoluer. Chez Valdréa, on a vu les deux styles, les deux stratégies. Voici notre comparatif complet, en 5 rounds, chiffres et exemples à l’appui.
🥊 ROUND 1 : La fiscalité
C’est souvent le facteur déclencheur. Et là, il n’y a pas vraiment match :
- Location nue : imposition au barème de l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux ➝ jusqu’à 47,2 % de fiscalité sur vos loyers.
- LMNP : au régime réel simplifié, vous amortissez le bien, les meubles, les travaux… et vous ne payez quasi aucun impôt pendant 10 à 15 ans.
🎯 Vainqueur : LMNP par KO fiscal.
🥊 ROUND 2 : La souplesse locative
Flexibilité = LMNP.
Avec le meublé, vous pouvez :
- Proposer des baux d’un an (ou 9 mois pour étudiants)
- Opter pour le bail mobilité (1 à 10 mois, sans tacite reconduction)
- Bénéficier d’un préavis locataire réduit à 1 mois
En location nue : bail 3 ans, résiliation plus encadrée, préavis de 3 mois (sauf zone tendue).
🎯 Vainqueur : LMNP, plus agile dans un marché mouvant.
🥊 ROUND 3 : Les profils gagnants
Tout dépend de la cible :
- LMNP ➝ idéal pour petites surfaces à Lyon : studios, T1, clientèle étudiante, jeune active ou temporaire
- Location nue ➝ adaptée aux familles, aux logements de +60 m², aux projets long terme
🎯 Égalité stratégique : tout dépend de la surface et de la stratégie patrimoniale.
🥊 ROUND 4 : L’entretien et la gestion
Le revers du LMNP :
- Meubles à acheter, entretenir, renouveler
- Plus de turnover = plus de gestion (ou délégation à Valdréa 😉)
- Nécessite une certaine rigueur
La location nue est souvent plus tranquille à moyen terme.
🎯 Vainqueur : location nue, par KO technique de la simplicité.
🥊 ROUND 5 : La revente
- LMNP ➝ mieux valorisé si bien exploité, rentabilité prouvée = attractif pour investisseurs
- Location nue ➝ plus facile à vendre à un particulier (marché + large)
🎯 Match nul, car dépend du profil d’acheteur et de votre stratégie de sortie. LMNP ou location nue
📊 Tableau comparatif
| Critère | LMNP | Location nue |
|---|---|---|
| Fiscalité | 🥊🥊🥊🥊 | 🥊 |
| Flexibilité | 🥊🥊🥊🥊 | 🥊🥊 |
| Rendement net | 🥊🥊🥊 | 🥊🥊 |
| Entretien / Simplicité | 🥊🥊 | 🥊🥊🥊🥊 |
| Revente | 🥊🥊🥊 | 🥊🥊🥊 |
🎯 Score final : LMNP 3 – Location nue 1 – 1 match nul
💡 Pourquoi Valdréa favorise le LMNP en 2025
Chez Valdréa, on travaille principalement sur des micro-surfaces meublées optimisées, en LMNP :
- Demande locative forte à Lyon
- Fiscalité hyper optimisée
- Flexibilité + rentabilité + valorisation
🎯 Résultat : du cashflow net, des impôts quasi nuls, un bien valorisé à la revente.
📍 https://www.impots.gouv.fr/particulier/locataire-loueur-en-meuble-lmnp
➡️ Page officielle expliquant le statut LMNP, ses obligations et sa fiscalité
⚠️ Quand préférer la location nue ?
- Pour un appartement familial long terme
- Si vous ne voulez ni meubler ni gérer
- Si vous recherchez uniquement une stabilité patrimoniale
🎯 Le choix dépend de votre profil… pas d’un dogme. LMNP ou location nue
🧮 Cas pratique : avant / après LMNP
🛠️ Projet Valdréa à Lyon :
- Prix d’achat : 130 000 €
- Travaux + mobilier : 25 000 €
- Loyer nu : 580 €/mois
- Loyer meublé : 820 €/mois
- Rentabilité nette nue : 3,8 %
- Rentabilité nette LMNP : 6,5 %
➡️ +2,7 points de rendement net grâce à la stratégie LMNP.
📍 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34784
➡️ Source officielle listant les meubles obligatoires, les règles de bail, et les conditions du meublé
🔥 Faut-il encore faire du LMNP en 2025 ?
Chaque année, la même question revient : le LMNP va-t-il disparaître ? Et chaque année, la réponse est la même : non. LMNP ou location nue
Le régime de Loueur Meublé Non Professionnel est un pilier de l’investissement locatif en France. Il permet de répondre à une vraie demande de logements prêts à vivre, notamment dans les grandes villes comme Lyon, où la mobilité est forte. LMNP ou location nue
Certes, la fiscalité avantageuse attire l’attention. Mais à ce jour, aucune réforme majeure n’est annoncée pour remettre en cause ce statut en longue durée. La distinction est désormais claire entre :
- Le LMNP longue durée (comme celui proposé par Valdréa), parfaitement légal et cadré
- Le meublé touristique type Airbnb, beaucoup plus surveillé
➡️ Le LMNP reste une stratégie d’optimisation patrimoniale solide, tant qu’il s’inscrit dans une logique de location durable et bien encadrée. LMNP ou location nue
📌 Et si demain les règles changent ?
On s’adapte. Un bon investisseur, c’est aussi un investisseur agile. Et chez Valdréa, l’agilité fait partie du contrat. LMNP ou location nue
❓ FAQ – LMNP ou location nue
LMNP ou location nue
Quelle est la différence entre LMNP et location nue ?
Le LMNP permet de louer meublé et d’amortir le bien ➝ fiscalité quasi nulle. La location nue est plus simple, mais très imposée.
Le LMNP est-il autorisé partout ?
Oui, pour la location longue durée. Attention en revanche aux restrictions sur les meublés touristiques dans certaines villes.
Peut-on passer d’une location nue à du LMNP ?
Oui ! Il suffit de meubler correctement le logement, modifier le bail, et déclarer le changement au fisc.
Le LMNP est-il risqué fiscalement ?
Pas du tout si c’est bien fait. D’où l’intérêt d’un accompagnement pro comme chez Valdréa.
📩 Conclusion
Il n’y a pas de “meilleur statut” universel. Il y a un statut optimal pour chaque bien, chaque stratégie, chaque profil d’investisseur.
👉 Chez Valdréa, on vous aide à arbitrer entre LMNP et location nue…
… et à optimiser votre projet avant même l’achat.
📞 Contactez-nous pour discuter de votre futur investissement.
