Bienvenue dans l’Observatoire du Patrimoine Immobilier à Lyon, le courrier de référence pour investir avec intelligence. Chaque semaine, Valdréa vous livre des analyses concrètes sur la rentabilité, la fiscalité, la valorisation du patrimoine et les évolutions du marché lyonnais.
Que vous soyez investisseur débutant ou aguerri, suivez nos conseils pour bâtir une stratégie patrimoniale solide, durable… et rentable.
TRI immobilier – Dans cette série d’articles, nous décortiquons les différentes façons d’analyser la rentabilité d’un investissement immobilier. Parce qu’un bon rendement brut, c’est bien. Mais ce n’est qu’une petite partie de l’histoire.
Aujourd’hui : le TRI, ou Taux de Rendement Interne.
La plupart des investisseurs débutants connaissent cette formule :
Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d’achat) x 100
C’est simple, rapide, et pratique pour comparer des biens.
Mais ça ne prend en compte ni les charges, ni la fiscalité, ni le financement, ni la revente. En somme : ce n’est pas ce que vous gagnerez vraiment.
Vous avez une doute sur la rentabilité net ? Nous lui avons consacré un article.
Et pourtant, c’est l’un des indicateurs les plus fiables pour juger la qualité réelle d’un investissement immobilier locatif.
Le Taux de Rendement Interne immobilier (TRI Immobilier) regarde l’ensemble des flux financiers du projet :
Le TRI immobilier répond à une seule question : Quel est le taux de rentabilité réel de mon capital investi, en prenant tout en compte ?
| Bien | Rendement brut | TRI | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Studio Monplaisir | 6,1 % | 5,9 % | Petite surface optimisée, copro bien tenue, LMNP réel |
| Studio Guillotière | 7,5 % | 4,6 % | Rendement brut élevé mais charges lourdes, fiscalité pénalisante, travaux à venir |
Le projet avec le meilleur rendement brut n’est pas toujours le plus rentable. C’est le TRI qui révèle la vérité économique.
Prenons le même studio, loué selon deux régimes fiscaux différents :
| Régime fiscal | Rendement brut | TRI estimé |
| Micro-BIC | 6,5 % | 5,1 % |
| Réel LMNP | 6,5 % | 6,3 % |
Conclusion ? La fiscalité transforme directement votre rentabilité nette. C’est pour cela que chez Valdréa, on l’intègre systématiquement à nos simulations.
| TRI obtenu | Interprétation |
| < 3 % | Faible, sauf si objectif purement patrimonial |
| 4–5 % | Correct pour un bien sécurisé ou bien placé |
| 6–7 % | Très bon rendement en zone tendue |
| > 8 % | Attention : souvent trop beau pour être vrai, ou risqué |
Un TRI immobilier sur 1 an ne veut rien dire. C’est sur 10 à 15 ans qu’il prend tout son sens. Plus l’horizon est long, plus il intègre :
Chez Valdréa, nous raisonnons toujours sur 10 ans minimum.
Le plus rentable à long terme n’est pas toujours celui qui affiche le plus gros chiffre en vitrine.
La formule est complexe, mais de nombreux outils gratuits existent en ligne (Voici par exemple celui de Wikipedia). Chez Valdréa, nous utilisons un modèle maison :
Le TRI immobilier vous aide à voir plus loin, à comparer deux projets très différents sur un pied d’égalité. C’est l’outil de ceux qui veulent investir avec méthode.
Vous hésitez entre deux biens ?
Valdréa vous calcule le TRI réel, en fonction de votre profil, de la fiscalité et du potentiel de revente. Pour vous aider à décider avec lucidité.
Le rendement brut, c’est une porte d’entrée. Le TRI, c’est la vision stratégique.
Chez Valdréa, nous aidons nos clients à construire un patrimoine rentable, stable et durable. Et ça commence par regarder au bon endroit.
Valdréa — Créateurs de patrimoine.