Simulateur Rentabilité Locative & Cashflow : Le Calcul Réel
Calculez vous même et en quelques minutes la rentabilité de votre investissement potentiel. C’est super simple et on vous mâche même le travail avec notre simulateur rentabilité locative.
On a tous vu ces annonces immobilières prometteuses : « Immeuble de rapport, 12% de rendement ! ». C’est vendeur, mais c’est une rentabilité brute qui ne paie pas vos factures.
Pour réussir un investissement, vous ne pouvez pas vous fier à un calcul de coin de table. Il vous faut un simulateur de rentabilité locative fiable qui prend en compte la réalité du terrain : les frais de notaire, le coût réel des travaux, la fiscalité locale et, surtout, le poids de votre crédit bancaire.
Chez Valdréa, nous venons de la data. Nous avons conçu cet outil gratuit pour vous donner une réponse binaire en 30 secondes : ce projet met-il de l’argent dans votre poche (Cashflow positif) ou devez-vous payer pour le posséder ?
Faites le test maintenant :
Comment interpréter ce simulateur rentabilité locative ?
Beaucoup d’investisseurs débutants se focalisent sur le mauvais indicateur. Voici comment lire les résultats de notre outil pour prendre une décision éclairée :
1. La Rentabilité Brute (L’indicateur de « Tri ») C’est simplement le loyer divisé par le prix d’achat. Notre simulateur de rentabilité locative vous le donne à titre indicatif. C’est utile pour filtrer rapidement des annonces, mais ça s’arrête là. Si vous achetez en vous basant uniquement sur le brut, vous risquez de mauvaises surprises une fois les charges déduites.
2. Le Cashflow Net (Le « Juge de Paix ») C’est le chiffre le plus important (en bas du simulateur).
Si le résultat est ROUGE (-) : Vous êtes en « effort d’épargne ». Vous devez sortir de l’argent chaque mois. Ce n’est pas interdit, mais cela limite votre capacité à enchaîner les projets.
Si le résultat est VERT (+) : Le loyer couvre le crédit, les charges et la taxe foncière. Le bien s’autofinance. C’est le Graal de l’investisseur patrimonial.
Vous souhaitez continuer à vous informer, consultez notre Observatoire du Patrimoine.
Les 3 leviers pour faire passer votre rentabilité au vert
Un simulateur est un outil mathématique, mais l’immobilier est un métier de terrain. Si votre calcul est « limite », voici où vous pouvez agir :
L’optimisation des m² : Parfois, la rentabilité se crée par l’agencement. C’est exactement ce que nous avons fait avec [la plus petite maison de Lyon] : en transformant 17m² avec une intelligence d’espace, nous avons maximisé le loyer au m² bien au-delà de la moyenne du marché, rendant l’opération très performante malgré une petite surface.
Le réalisme des travaux : Ne sous-estimez jamais ce poste. Dans notre calculatrice, la case « Travaux » est cruciale. Comptez 500€/m² pour du rafraîchissement et 1000€ à 1200€/m² pour de la rénovation lourde.
La durée du crédit : Jouez avec la case « Durée » du simulateur. Passer de 20 à 25 ans change souvent un projet déficitaire en projet à l’équilibre. C’est la puissance du différé et de l’allongement.
Votre résultat est rouge ou vous avez un doute ?
Ce simulateur de rentabilité locative vous donne les chiffres, mais pas la stratégie. Il ne voit pas le potentiel du quartier, la qualité de la copropriété ou les niches fiscales (LMNP, SCI).
Chez Valdréa, nous accompagnons ceux qui veulent construire leur patrimoine sereinement, sans devenir des magnats de l’immobilier, mais en faisant des choix utiles et concrets.
Envi d’aller plus loin ? Contactez nous !
Quelle est la différence entre rentabilité brute, nette et cashflow ?
C’est la confusion n°1 des investisseurs. La rentabilité brute n’est qu’un indicateur de façade (Loyer / Prix). La rentabilité nette déduit les charges réelles (Taxe foncière, copropriété, gestion). Le Cashflow, que nous privilégions chez Valdréa, va plus loin : il indique si le loyer couvre votre mensualité de crédit. C’est le seul indicateur qui vous dit si vous gagnez de l’argent immédiatement ou si vous devez épargner.
Pourquoi mon cashflow ressort-il négatif sur le simulateur ?
Avec les taux d’intérêt actuels (autour de 3,5% – 4%), il est fréquent d’avoir un cashflow négatif sur des durées de 20 ans. Ce n’est pas forcément une mauvaise affaire. Cela signifie que vous réalisez un « effort d’épargne » : le locataire paie une grande partie de votre crédit, et vous complétez. Chez Valdréa, nous considérons cela comme de la construction de patrimoine sécurisée, tant que cet effort reste supportable pour vos finances.
Comment le simulateur Valdréa estime-t-il les frais de notaire ?
Pour ne pas vous donner de faux espoirs, notre outil est calibré par défaut sur 8% du prix d’achat, ce qui correspond à la moyenne haute dans l’ancien. C’est une estimation de sécurité. Dans le neuf, ces frais descendent à 2-3%. Vous pouvez ajuster ce montant manuellement dans la case dédiée si vous avez un calcul précis de votre notaire.
Quel est un « bon » taux de rentabilité en 2025 ?
Il n’y a pas de chiffre magique, tout dépend de votre stratégie. Pour un investissement patrimonial dans une grande ville (comme nos projets à Lyon), viser 4% à 5% net est excellent car le risque est faible. Si vous cherchez du rendement pur dans des villes plus petites, il faut viser 8% à 10% pour compenser le risque locatif. Notre simulateur vous aide à vérifier si le risque en vaut la chandelle.
Le résultat du simulateur est-il suffisant pour aller voir la banque ?
Ce résultat est une base de travail solide pour valider la viabilité économique de votre projet. Cependant, la banque regardera aussi votre taux d’endettement personnel et le « reste à vivre ». Si les chiffres du simulateur sont au vert (Cashflow positif), c’est un argument de poids pour défendre votre dossier. Pour optimiser ce dossier, l’équipe Valdréa peut vous accompagner sur la stratégie globale (travaux, fiscalité, mode d’exploitation).