Investir à Vaise – Industrie en 2025 : le pari malin de l’Ouest lyonnais
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Investir à Vaise – Industrie
Un quartier en mutation, trop souvent sous-estimé
Cet article fait partie de notre série « Investir à Lyon », qui explore chaque quartier avec un œil d’investisseur. Découvrez nos autres analyses en bas de page.
Dans quel arrondissement investir à Lyon en 2025 ?
Vaise – Industrie, c’est ce bout de 9e arrondissement que beaucoup d’investisseurs lyonnais ignorent. Et pourtant, il coche de plus en plus de cases pour un investissement locatif stratégique : à la fois bien desservi, en pleine mutation, et encore accessible. Investir à Vaise – Industrie
Longtemps perçu comme un quartier industriel froid et sans charme, Vaise – Industrie est aujourd’hui l’un des territoires les plus observés par les urbanistes. Avec l’essor des zones tertiaires (Docks, Techlid), l’arrivée de nouveaux logements, et une pression immobilière qui se déplace vers l’Ouest lyonnais, le quartier attire désormais les primo-accédants, les jeunes actifs… et les investisseurs avisés.
On y trouve de nombreuses entreprises implantées dans des bureaux modernes ou réhabilités, notamment Bandai Namco Europe, Cegid, Mediapilote, Bluesign, April ou encore des antennes d’entreprises tech et de startups implantées sur le pôle des Docks ou dans les zones d’activités autour de Gorge de Loup. Investir à Vaise – Industrie
Ces entreprises recrutent des profils jeunes, qualifiés, souvent issus de grandes écoles ou de parcours en reconversion tech. Ils arrivent parfois de toute la France pour des contrats CDI bien rémunérés (35–45k brut dès la sortie d’école pour un développeur ou un chef de projet), et cherchent à se loger au plus proche de leur bureau. Une aubaine pour les investisseurs locatifs bien placés.
Une histoire industrielle qui se transforme en potentiel urbain
Jusqu’aux années 1980, Vaise – Industrie accueillait principalement des entrepôts, ateliers et usines. De nombreuses friches ont ensuite marqué le paysage après le déclin industriel. C’est au tournant des années 2000 que la reconversion s’accélère : implantation de sièges sociaux, création de bureaux tertiaires, aménagement des quais de Saône.
Aujourd’hui, cette dynamique se poursuit avec des projets comme “Le Quai 9”, la réhabilitation des Docks, et l’arrivée de pôles tech. Le passé industriel devient un atout esthétique : briques, hauteurs sous plafond, espaces bruts recherchés par les architectes d’intérieur. Le quartier ne se contente plus de loger les ouvriers : il séduit désormais les ingénieurs.
Qui sont les locataires à Vaise ?
Les locataires les plus fréquents à Vaise – Industrie ? Des couples jeunes sans enfants, des ingénieurs en mission, des cadres en relocation. On trouve aussi des actifs du secteur médical travaillant à la clinique de la Sauvegarde ou des salariés de Cegid, April ou Bandai Namco Europe.
Ces profils recherchent un T2 meublé bien placé, à moins de 10 min à pied du métro, pour un loyer autour de 700–800 € charges comprises. Ils privilégient la proximité au bureau pour éviter de vivre dans les bouchons lyonnais. Investir à Vaise – Industrie
Le quartier attire aussi les investisseurs eux-mêmes, qui y achètent leur premier bien en LMNP tout en y habitant quelques mois. On est ici dans une logique de pied-à-terre optimisé, en lien direct avec le dynamisme économique du secteur.
Prix au m² et loyers pratiqués à Vaise – Industrie
Voici quelques chiffres-clés pour se repérer sur ce micro-marché en évolution :
| Type de bien | Prix moyen au m² | Loyer meublé moyen au m² | Rentabilité brute estimée |
|---|---|---|---|
| T2 ancien rénové | 3 700 € / m² | 17 € / m² | 5,5 % |
| T2 avec travaux | 3 200 € / m² | 17 € / m² | 6,3 % |
| Studio ancien | 4 000 € / m² | 21 € / m² | 6,3 % |
Les prix sont globalement plus faibles qu’à Gorge de Loup ou Valmy, mais la tension locative progresse vite. Le métro D (arrêt « Gare de Vaise ») reste un atout massif, tout comme les dessertes TCL vers Techlid. Investir à Vaise – Industrie
Encadrement des loyers : comme ailleurs à Lyon, le quartier est concerné par le plafonnement, mais les logements atypiques (dernier étage, vue, extérieur, surface optimisée) permettent de dépasser les plafonds en toute légalité. Voir notre guide : Comment contourner l’encadrement des loyers à Lyon ?
Ce que les investisseurs oublient souvent à Vaise – Industrie
- Le passé industriel du quartier laisse encore des traces : bâtiments délaissés, rues peu attrayantes, vis-à-vis parfois dégradés.
- La vacance locative peut être plus longue que dans les zones plus centrales de Lyon, si le bien n’est pas ultra optimisé.
- Les copropriétés anciennes mal gérées : on y trouve des perles à rénover, mais il faut être très vigilant sur les charges et l’état des communs.
Bon à savoir : certains investisseurs sous-estiment encore le potentiel locatif d’un T2 bien agencé à Vaise, avec cuisine séparée, optimisation de l’espace, et rangements. C’est pourtant le format qui offre le meilleur compromis entre rendement, demande locative et revente. Investir à Vaise – Industrie
La micro-zone à surveiller en priorité
La zone autour de la rue des Docks, rue Joannès Carret, et rue Tissot mérite une attention particulière. Proche des berges de Saône et de l’ancienne gare d’eau, ce secteur concentre de nombreux immeubles anciens à forte valeur ajoutée potentielle. Investir à Vaise – Industrie
Avantages :
- Proximité métro + tram-train + bus
- Petits immeubles de 1930 en brique ou pierre
- Potentiel d’aménagement des combles ou des caves
Cette micro-zone bénéficie aussi de plusieurs opérations de réhabilitation urbaine, ce qui devrait faire grimper les prix dans les 5 prochaines années.
Ce que Valdréa ferait à votre place
Nous ne conseillerions pas un studio dans ce quartier : trop excentré pour un usage 100 % urbain, et souvent en concurrence avec du neuf faiblement rentables.
En revanche, le bon coup à jouer, c’est le T2 ancien entre 35 et 45 m², dans un immeuble régulier, à rénover entièrement. Pourquoi ? Investir à Vaise – Industrie
- Vous achetez entre 3 500 et 4 000 € / m².
- Vous le transformez en bien meublé haut de gamme.
- Vous restez sous les radars fiscaux (LMNP régime réel, amortissement maximal).
Et si le bien est au 3e ou 4e étage sans ascenseur ? Encore mieux : moins cher à l’achat, mais recherché par les locataires jeunes actifs. Investir à Vaise – Industrie
✅ Exemple réel : un T2 de 42 m² rue Tissot acheté 130 000 € + 20 000 € de travaux, meublé à 740 € CC/mois. Rentabilité nette > 5,8 %.
Tableau récapitulatif : investir à Vaise – Industrie en 2025
| Critère | Appréciation Valdréa |
|---|---|
| Accessibilité | ✨ Métro D, bus, proche Techlid |
| Prix au m² | 📊 Encore abordable |
| Rendement brut moyen | 💸 Entre 5,5 % et 6,5 % |
| Tension locative | 🔝 Moyenne, mais en hausse |
| Potentiel de valorisation | 📊 Fort sur 5 ans |
| Type de bien à cibler | 🔹 T2 ancien, étage élevé, à rénover |
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Liens externes utiles
- Données DVF – Demandes de valeurs foncières : pour consulter les prix de vente réels dans le quartier
- Cadastre de Lyon : pour visualiser les parcelles et bâtiments disponibles
- Projet urbain Lyon Vaise – Métropole de Lyon : informations sur les réhabilitations en cours
En conclusion : un quartier à haut potentiel, pour investisseurs stratèges
Investir à Vaise Industrie en 2025, ce n’est pas un coup de poker. C’est un pari mûrî, sur un quartier qui change de visage, porté par les mobilités, les rénovations, et l’essor de l’Ouest lyonnais.
Mais ce n’est pas une zone pour les investisseurs à l’aveugle : il faut être rigoureux, bien choisir son micro-secteur, rénover intelligemment, et maîtriser les régimes fiscaux.
Et ça tombe bien : chez Valdréa, c’est exactement ce qu’on fait.
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