Investir à Perrache – Sainte-Blandine en 2025 : pari gagnant ou quartier de transition ?
L’Observatoire du Patrimoine immobilier
Bienvenue dans l’Observatoire du Patrimoine Immobilier à Lyon, le courrier de référence pour investir avec intelligence. Chaque semaine, Valdréa vous livre des analyses concrètes sur la rentabilité, la fiscalité, la valorisation du patrimoine et les évolutions du marché lyonnais.
Que vous soyez investisseur débutant ou aguerri, suivez nos conseils pour bâtir une stratégie patrimoniale solide, durable… et rentable.
Vous envisagez d’investir à Perrache – Sainte-Blandine en 2025 ? Ce quartier longtemps délaissé par les investisseurs est aujourd’hui au cœur de l’un des plus grands projets de requalification urbaine de Lyon. Avec l’arrivée de la nouvelle gare multimodale et la jonction progressive entre Presqu’île et Confluence, le secteur est en train de changer radicalement de visage. Opportunité à saisir ? Valdréa vous livre son analyse: Investir à Perrache.
Contenu d’investir à Perrache.
🧭 1. Perrache – Sainte-Blandine : un quartier coupé… mais plus pour longtemps
Historiquement, le quartier de Perrache souffrait d’un cloisonnement physique lié à la gare et à l’autoroute A6/A7. Mais cela évolue très vite :
- 🏗️ Le projet de transformation de la gare de Perrache (2025–2028) vise à ouvrir le quartier sur Confluence
- 🚇 Zone ultra connectée : métro A, tram T1 et T2, gares SNCF et routière
- 🌳 Espaces publics repensés pour favoriser la mobilité douce
- 🎓 Proximité avec les campus et établissements d’enseignement supérieur
Le quartier est en passe de devenir une nouvelle centralité lyonnaise, en bord de Saône.
💶 2. Prix et rentabilité locative à Perrache – Sainte-Blandine en 2025
| Type de bien | Prix moyen m² (ancien) | Loyer moyen/m² (meublé) | Rentabilité brute estimée |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 4 100 €/m² | 24 €/m² | ~7,0 % |
| T2 (35-45m²) | 4 300 €/m² | 20 €/m² | ~5,5 % |
| T3 ou plus | 4 200 €/m² | 16 €/m² | ~4,6 % |
➡️ Des prix encore modérés pour la Presqu’île, avec une tension locative solide, notamment en meublé et en bail mobilité. Investir à Perrache.
🚀 3. Potentiel de développement : la métamorphose de Perrache
Le quartier est au cœur de plusieurs grands projets :
- 🛤️ Gare de Perrache repensée pour désenclaver la Presqu’île
- 🏙️ Réhabilitation de nombreux immeubles anciens du côté de Sainte-Blandine
- 🧩 Connexion renforcée entre Perrache, Confluence et Bellecour
- 🛍️ Dynamisation du quartier par de nouveaux commerces et services
🎯 Ce n’est plus un quartier de passage, mais un secteur de destination.
Le projet « Lyon ouvrons Perrache » est en ligne sur le site de la Métropole du Grand Lyon.
🧠 4. Astuces Valdréa pour un investissement malin à Perrache
- Ciblez les rues perpendiculaires au Cours Charlemagne : plus calmes, prix plus doux
- Visez un T2 ou petit T3 à rénover dans les immeubles anciens entre rue Delandine et Sainte-Blandine
- Les étages élevés avec vue sur la Saône ou sur Fourvière prennent déjà de la valeur
💡 Comment dépasser les plafonds de loyer à Perrache ?
Vous pouvez justifier une majoration légale si vous investissez dans :
- Un dernier étage avec balcon ou vue exceptionnelle
- Une réhabilitation complète avec prestations premium
- Un bien sans vis-à-vis, calme, avec des matériaux nobles
📖 À lire : Encadrement des loyers à Lyon : comment louer au-dessus du plafond ? Investir à Perrache.
❗ Ce que les investisseurs oublient souvent à Perrache
- Le quartier change très vite : certains immeubles mal perçus aujourd’hui seront recherchés demain
- Les nuisances sonores autour de la gare peuvent être très variables selon l’emplacement
- Les rez-de-chaussée avec cours intérieures sont souvent sous-cotés mais bien loués
🗺️ La micro-zone à surveiller en priorité
🎯 Triangle rue Delandine – Sainte-Blandine – Quai Perrache
- Prix encore raisonnables
- Accès direct au métro, tram, gare
- Vue sur la Saône ou Fourvière dans certains biens
- Quartier en cours de requalification accélérée
💡 Parfait pour un bien meublé premium en LMNP ou bail mobilité. Investir à Perrache.
🎯 Ce que Valdréa ferait à votre place
On viserait un T2 de 35–45 m² en étage élevé avec vue, dans un immeuble ancien ou années 30 proche de Sainte-Blandine.
Travaux à prévoir : réaménagement complet avec cuisine ouverte + salle d’eau haut de gamme.
Stratégie : location meublée longue durée pour actifs ou bail mobilité.
Objectif : rentabilité nette supérieure à 5,5 %, avec forte perspective de valorisation. Investir à Perrache.
📊 Comparatif avec d’autres quartiers lyonnais en 2025
| Quartier | Prix moyen m² | Rentabilité estimée | Potentiel de développement | Article |
|---|---|---|---|---|
| Croix-Rousse | 5 300 €/m² | 4,5 % | Fort | Lire |
| Monplaisir | 4 600 €/m² | 4,8 % | Moyen à fort | Lire |
| Guillotière | 3 900 €/m² | 5,2 % | Très fort | Lire |
| Part-Dieu | 5 100 €/m² | 4,0 % | Fort | Lire |
| Perrache – Sainte-Blandine | 4 200 €/m² | 4,8 % | Très fort | Vous êtes ici |
👉 Retrouvez notre dossier complet : Dans quel arrondissement investir à Lyon en 2025 ?
📝 Conclusion : faut-il investir à Perrache en 2025 ?
✅ Oui, si vous croyez à la revalorisation d’un quartier central
✅ Oui, si vous cherchez une rentabilité correcte + potentiel de plus-value
🚫 Moins adapté aux investisseurs frileux qui cherchent du “clé en main immédiat”
👉 Valdréa vous accompagne pour repérer les meilleurs biens avant que les prix n’explosent.
