Investir à Lyon en 2025 : 5 raisons de croire encore à cette valeur sûre
L’Observatoire du Patrimoine immobilier
Bienvenue dans l’Observatoire du Patrimoine Immobilier à Lyon, le courrier de référence pour investir avec intelligence. Chaque semaine, Valdréa vous livre des analyses concrètes sur la rentabilité, la fiscalité, la valorisation du patrimoine et les évolutions du marché lyonnais.
Que vous soyez investisseur débutant ou aguerri, suivez nos conseils pour bâtir une stratégie patrimoniale solide, durable… et rentable.
Faut-il encore investir à Lyon en 2025 ?
Lyon fait rêver de nombreux investisseurs. Ville dynamique, bien desservie, très demandée par les locataires…
Mais entre la flambée des prix, l’encadrement des loyers et la montée en puissance de villes secondaires, certains commencent à douter.
Alors, faut-il encore investir à Lyon en 2025 ? Voici notre réponse, en chiffres et en stratégie.
1. Lyon reste une valeur sûre en 2025
Avec plus de 500 000 habitants, une population étudiante en croissance et un bassin économique dynamique, Lyon reste l’une des villes les plus solides pour l’investissement locatif.
- 2ᵉ pôle économique de France
- Capitale de la région Auvergne-Rhône-Alpes
- Ville connectée (TGV, métro, Rhône Express, etc.)
- Demande locative constante, notamment en meublé
Les classements annuels la placent toujours dans le top 3 des villes où investir, avec des taux de vacance faibles et une forte tension locative, notamment dans les petites surfaces.
🧭 Prix au m² par arrondissement à Lyon en 2025
Voici un aperçu des prix moyens par arrondissement (source : MeilleursAgents, avril 2025) :
| Arrondissement | Prix moyen/m² | Évolution 1 an | Commentaires |
|---|---|---|---|
| Lyon 1 | 5 500 € | -0,6 % | Très recherché, souvent ancien sans ascenseur |
| Lyon 2 | 7 100 € | +0,8 % | Patrimonial, très central |
| Lyon 3 | 5 800 € | +1,2 % | Équilibré, très recherché |
| Lyon 4 | 5 600 € | +1,5 % | Ambiance village, forte demande |
| Lyon 5 | 5 200 € | +0,3 % | Hétérogène, plus patrimonial |
| Lyon 6 | 7 300 € | +0,5 % | Haut de gamme, peu de rentabilité |
| Lyon 7 | 5 600 € | +2,1 % | Dynamique, jeunes actifs et étudiants |
| Lyon 8 | 4 800 € | +2,5 % | Encore accessible, bien desservi |
| Lyon 9 | 4 900 € | +1,8 % | En mutation, à surveiller |
2. Des prix élevés… mais des écarts à exploiter
Oui, Lyon reste chère. Le prix moyen y dépasse 5 000 €/m², et certaines zones comme la Presqu’île ou le 6ᵉ arrondissement atteignent les 7 000 €/m²
👉 Voir les données sur MeilleursAgents
Mais certains quartiers offrent encore des opportunités :
- Gerland : très bien desservi, proche de la fac, gros potentiel locatif
- Vaise : programmes récents + bonnes connexions métro
- Monplaisir : ambiance village, très recherché
- Lyon 8 : sous-coté, bien desservi par le tram, proche hôpitaux
🎯 Que cherchent les locataires à Lyon en 2025 ?
Pour bien investir, il faut aussi comprendre la demande. Voici ce que recherchent les locataires que nous accompagnons :
- À moins de 5 minutes à pied d’un métro ou tram
- Studios ou T2 bien pensés (coin nuit, cuisine équipée, lave-linge)
- Lumineux, au calme, même petit
- Quartiers vivants ou résidentiels sécurisés
- Accès rapide aux pôles étudiants ou zones d’emploi
🎯 Conclusion : ce n’est pas la surface qui compte… mais l’usage.
3. L’encadrement des loyers : contrainte ou levier ?
Lyon est sous encadrement des loyers depuis 2021 (zone tendue).
👉 Consultez les plafonds sur le site du Grand Lyon
Mais plusieurs stratégies permettent de le contourner légalement :
- Location meublée (LMNP, bail mobilité) → complément de loyer autorisé
- Caractéristiques exceptionnelles : terrasse, cachet, cour privative…
- Biens hors cadre : une mini maison sans mitoyenneté avec cour est considérée comme une maison → hors encadrement.
➡️ Il est parfois possible de louer 30 à 50 % plus cher, en toute légalité.
📊 Encadrement des loyers vs meublé : exemple chiffré
| Location nue (encadrée) | Meublée avec complément | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 600 € | 830 € |
| Charges récupérables | 50 € | 50 € |
| Revenus annuels | 7 800 € | 10 560 € |
| Fiscalité | IR + PS | Amortissement LMNP |
| Rendement net | 3,9 % | 6,7 % |
➡️ Le meublé bien structuré permet d’exploiter pleinement le potentiel… en restant dans les clous.
📌 Exemple concret : mini maison optimisée par Valdréa
Un exemple réel issu de nos projets :
- Avant : mini maison de 17 m² avec cour, configuration vétuste
- Travaux : redistribution, optimisation des volumes, rénovation haut de gamme
- Après : location meublée à 850 €/mois → 6,8 % net
➡️ Bien hors encadrement des loyers grâce à son statut de “maison”.
4. Pourquoi Valdréa continue d’acheter à Lyon
Nous continuons d’investir à Lyon — mais de façon ciblée. Investir à Lyon en 2025.
Notre approche :
- Petites surfaces avec potentiel locatif fort
- Valorisation par les travaux et l’optimisation
- Recherche de biens atypiques ou mal compris du marché
Quelques projets récents :
- Mini maison rénovée
- Studio à Jean Macé (volumes + fiscalité LMNP)
- Appartement rue Grolée (partenariat avec primo-accédant)
5. Lyon ou périphérie ?
La première couronne peut sembler séduisante, mais attention :
- Villeurbanne : les prix s’envolent, tension locative forte
- Oullins : boostée par le métro B
- Décines : accessible mais hétérogène
🎯 Notre avis : restez dans Lyon si vous le pouvez. Sortez… seulement si vous maîtrisez parfaitement la zone.
🚫 Ce que font (encore) les investisseurs mal avisés
- Acheter dans les mauvais quartiers “tendance”
- Oublier l’encadrement des loyers dans leur calcul
- Négliger les travaux ou la fiscalité
- Sauter sur la première “bonne affaire” sans étude sérieuse
✅ Chez Valdréa, on propose une méthode rigoureuse et locale, pas un rêve. Investir à Lyon en 2025
✅ Conclusion : investir à Lyon en 2025 ? Oui, mais autrement
Lyon reste un marché solide et dynamique. Mais il faut savoir lire entre les lignes, contourner les plafonds, jouer sur les bons leviers.
➡️ Nous vous accompagnons pour identifier les bons quartiers, exploiter les bons régimes fiscaux, et créer du rendement là où les autres n’en voient pas.
📩 Contactez Valdréa pour recevoir nos opportunités avant publication. Investir à Lyon en 2025
❓FAQ – Investir à Lyon en 2025
Faut-il encore investir à Lyon malgré l’encadrement des loyers ?
Oui, grâce à la location meublée, aux biens atypiques et aux compléments de loyer possibles.
Quels sont les meilleurs quartiers pour investir ?
Gerland, Vaise, Monplaisir, certaines zones du 8ᵉ. Il faut croiser tension locative et potentiel de valorisation.
Est-ce rentable d’investir en périphérie ?
Oui, parfois. Mais Lyon intra-muros reste plus sûr à long terme. Hors Lyon, privilégiez Oullins ou une micro-zone bien connectée. Investir à Lyon en 2025
