L’élasticité locative : le facteur oublié de la rentabilité

Une série Valdréa : comprendre la rentabilité

On continue notre série consacrée aux vrais indicateurs de rentabilité. Après avoir parlé du TRI, on s’intéresse aujourd’hui à un critère souvent ignoré (mais crucial) : l’élasticité locative.

Qu’est-ce que l’élasticité locative ?

L’élasticité locative, c’est la capacité d’un bien à s’adapter à des niveaux de loyers différents — c’est ce qu’on appelle son élasticité locative, sans se retrouver vacant.

Autrement dit : que se passe-t-il si vous devez baisser (ou augmenter) le loyer de 10 % ?

• Est-ce que la demande locative suit ?
• Est-ce que le bien se loue quand même ?
• Est-ce que vous perdez tout votre cashflow ?

Un bien très rentable mais rigide (ex. : collocation dans une ville moyenne avec peu de turnover) peut se révéler fragile au moindre changement de conjoncture.

---

Cas extrêmes : deux univers

Bien	Charges mensuelles	Marché réel	Élasticité locative ?
Studio Croix-Rousse, 550 €	40 €	Bonne demande, marge de manœuvre	Élevée
Studio Monplaisir, 550 €	120 € (chauffage collectif, ascenseur)	Faible demande à ce prix net	Faible

Dans le premier cas, la demande est tellement forte que le bien pourrait supporter une hausse, ou encaisser une baisse sans vacance. Dans le second, le marché est étroit : une baisse de 50 € ne suffit pas à trouver un locataire.

Le type de location influe sur l’élasticité

Type de location	Élasticité locative
Location nue longue durée	Faible : marché plus rigide, profil plus stable
Meublé longue durée	Moyenne : un peu plus de turnover, plus de marge de manœuvre
Location courte durée	Élevée, mais instable et réglementée

Plus un bien peut s’ajuster à plusieurs types de locataires (étudiants, jeunes actifs, pros en mobilité…), plus son élasticité est forte.

Les charges peuvent limiter l’élasticité

Un bien avec 120 € de charges ne peut pas supporter une baisse de loyer de 50 € sans plonger dans le rouge. La structure de coûts fixe devient un frein à l’ajustement.

C’est pourquoi nous intégrons la taxe foncière, les charges de copro et les frais fixes dans notre analyse du seuil de rentabilité.

Un test simple (et gratuit)

Tapez une recherche sur Leboncoin avec 50 € de moins que le loyer visé.

• Y a-t-il beaucoup d’annonces similaires ?
• Ou le bien devient-il instantanément plus compétitif ?

C’est une méthode terrain efficace pour mesurer la profondeur de la demande.

Ce que Valdréa fait concrètement

• Étude comparative sur les loyers du quartier (pas juste la moyenne Insee)
• Test de positionnement prix via nos outils
• Analyse des historiques de location du secteur
• Vérification du poids des charges fixes

On ne regarde pas que le rendement potentiel. On s’assure que le projet peut encaisser les imprévus.

Parce que le marché change. Et que vous n’êtes jamais à l’abri de :

• Une nouvelle réglementation (ex : encadrement des loyers)
• Une vacance plus longue que prévu
• Un changement de stratégie fiscale (passage de meublé à nu, par exemple)
• Une dégradation temporaire du quartier

Un bien avec une bonne élasticité locative est souple. Il peut encaisser, s’adapter, rebondir. Et ça, c’est un vrai atout patrimonial.

---

Exemple concret :

Bien	Loyer visé	Capacité d’ajustement	Effet sur rentabilité
Studio près des quais (Lyon 1er)	650 €	+ ou – 50 € sans impact majeur	TRI reste > 5,5 %
Studio en rez-de-chaussée à Vénissieux	480 €	Baisse de 30 € = vacance prolongée	TRI chute à 3,8 %

---

Encadrement des loyers : une vraie limite à l’élasticité

Dans les grandes villes comme Paris, Lille ou Lyon, l’encadrement des loyers limite le loyer maximal autorisé selon la taille, la localisation, et l’année de construction du bien.

À Lyon, une grille précise définit un loyer de référence, un loyer majoré (plafond), et un loyer minoré. Vous pouvez consulter la base officielle ici :

🔗 Encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne

Cela signifie qu’un bien dont la rentabilité repose sur un loyer ambitieux peut tout simplement devenir illégal à la location.

Peut-on contourner la règle ? Oui, parfois.

Dans certains cas spécifiques, vous pouvez appliquer un complément de loyer, si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans la grille :

• Vue exceptionnelle
• Jardin ou terrasse en ville
• Qualité architecturale rare
• Équipements haut de gamme

C’est notamment ce que nous avons appliqué pour notre mini maison pilote à Lyon :

• Entièrement refaite à neuf
• Indépendante, sans équivalent sur le marché
• Avec un petit extérieur privatif

Ce positionnement unique nous a permis de sortir du cadre strict du loyer de référence, tout en restant parfaitement dans les clous juridiquement.

Mais attention : le complément doit être justifié, documenté, et cohérent avec le marché. Sinon, il peut être contesté par le locataire.

Quand on analyse un bien, on regarde le marché locatif local, mais aussi la profondeur de la demande :

• Combien d’annonces similaires ?
• Combien de demandes pour ce type de bien ?
• Quelle marge de manœuvre sur le loyer ?

On se pose une question simple : « Si on devait relouer demain à -10 %, est-ce que le projet tient toujours ? »

---

Conclusion

L’élasticité locative est un indicateur de robustesse. Elle permet d’évaluer dans quelle mesure un bien peut encaisser les aléas du marché locatif.

C’est un complément essentiel à la rentabilité financière pure.

Découvrez aussi notre article sur le Taux de Rendement Interne, un autre indicateur clé pour analyser un projet immobilier.

Ce que Valdréa peut faire pour vous

Vous avez un projet locatif à Lyon ? Valdréa évalue sa rentabilité et son élasticité locative réelle, pour vous éviter les mauvaises surprises.

Valdréa — Créateurs de patrimoine.

L’élasticité locative ne se voit pas sur un tableau Excel. Mais elle peut faire la différence entre un projet stable et un projet fragile, surtout dans un contexte réglementé comme celui de l’encadrement des loyers à Lyon.

Chez Valdréa, on ne vise pas juste la performance. On vise la résilience locative.

Valdréa — Créateurs de patrimoine.