Bienvenue dans l’Observatoire du Patrimoine Immobilier à Lyon, le courrier de référence pour investir avec intelligence. Chaque semaine, Valdréa vous livre des analyses concrètes sur la rentabilité, la fiscalité, la valorisation du patrimoine et les évolutions du marché lyonnais.
Que vous soyez investisseur débutant ou aguerri, suivez nos conseils pour bâtir une stratégie patrimoniale solide, durable… et rentable.
On continue notre série consacrée aux vrais indicateurs de rentabilité. Après avoir parlé du TRI, on s’intéresse aujourd’hui à un critère souvent ignoré (mais crucial) : l’élasticité locative.
L’élasticité locative, c’est la capacité d’un bien à s’adapter à des niveaux de loyers différents — c’est ce qu’on appelle son élasticité locative, sans se retrouver vacant.
Autrement dit : que se passe-t-il si vous devez baisser (ou augmenter) le loyer de 10 % ?
Un bien très rentable mais rigide (ex. : collocation dans une ville moyenne avec peu de turnover) peut se révéler fragile au moindre changement de conjoncture.
| Bien | Charges mensuelles | Marché réel | Élasticité locative ? |
|---|---|---|---|
| Studio Croix-Rousse, 550 € | 40 € | Bonne demande, marge de manœuvre | Élevée |
| Studio Monplaisir, 550 € | 120 € (chauffage collectif, ascenseur) | Faible demande à ce prix net | Faible |
Dans le premier cas, la demande est tellement forte que le bien pourrait supporter une hausse, ou encaisser une baisse sans vacance. Dans le second, le marché est étroit : une baisse de 50 € ne suffit pas à trouver un locataire.
| Type de location | Élasticité locative |
| Location nue longue durée | Faible : marché plus rigide, profil plus stable |
| Meublé longue durée | Moyenne : un peu plus de turnover, plus de marge de manœuvre |
| Location courte durée | Élevée, mais instable et réglementée |
Plus un bien peut s’ajuster à plusieurs types de locataires (étudiants, jeunes actifs, pros en mobilité…), plus son élasticité est forte.
Un bien avec 120 € de charges ne peut pas supporter une baisse de loyer de 50 € sans plonger dans le rouge. La structure de coûts fixe devient un frein à l’ajustement.
C’est pourquoi nous intégrons la taxe foncière, les charges de copro et les frais fixes dans notre analyse du seuil de rentabilité.
Tapez une recherche sur Leboncoin avec 50 € de moins que le loyer visé.
C’est une méthode terrain efficace pour mesurer la profondeur de la demande.
On ne regarde pas que le rendement potentiel. On s’assure que le projet peut encaisser les imprévus.
Parce que le marché change. Et que vous n’êtes jamais à l’abri de :
Un bien avec une bonne élasticité locative est souple. Il peut encaisser, s’adapter, rebondir. Et ça, c’est un vrai atout patrimonial.
| Bien | Loyer visé | Capacité d’ajustement | Effet sur rentabilité |
| Studio près des quais (Lyon 1er) | 650 € | + ou – 50 € sans impact majeur | TRI reste > 5,5 % |
| Studio en rez-de-chaussée à Vénissieux | 480 € | Baisse de 30 € = vacance prolongée | TRI chute à 3,8 % |
Dans les grandes villes comme Paris, Lille ou Lyon, l’encadrement des loyers limite le loyer maximal autorisé selon la taille, la localisation, et l’année de construction du bien.
À Lyon, une grille précise définit un loyer de référence, un loyer majoré (plafond), et un loyer minoré. Vous pouvez consulter la base officielle ici :
🔗 Encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne
Cela signifie qu’un bien dont la rentabilité repose sur un loyer ambitieux peut tout simplement devenir illégal à la location.
Dans certains cas spécifiques, vous pouvez appliquer un complément de loyer, si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans la grille :
C’est notamment ce que nous avons appliqué pour notre mini maison pilote à Lyon :
Ce positionnement unique nous a permis de sortir du cadre strict du loyer de référence, tout en restant parfaitement dans les clous juridiquement.
Mais attention : le complément doit être justifié, documenté, et cohérent avec le marché. Sinon, il peut être contesté par le locataire.
Quand on analyse un bien, on regarde le marché locatif local, mais aussi la profondeur de la demande :
On se pose une question simple : « Si on devait relouer demain à -10 %, est-ce que le projet tient toujours ? »
L’élasticité locative est un indicateur de robustesse. Elle permet d’évaluer dans quelle mesure un bien peut encaisser les aléas du marché locatif.
C’est un complément essentiel à la rentabilité financière pure.
Découvrez aussi notre article sur le Taux de Rendement Interne, un autre indicateur clé pour analyser un projet immobilier.
Vous avez un projet locatif à Lyon ? Valdréa évalue sa rentabilité et son élasticité locative réelle, pour vous éviter les mauvaises surprises.
Valdréa — Créateurs de patrimoine.
L’élasticité locative ne se voit pas sur un tableau Excel. Mais elle peut faire la différence entre un projet stable et un projet fragile, surtout dans un contexte réglementé comme celui de l’encadrement des loyers à Lyon.
Chez Valdréa, on ne vise pas juste la performance. On vise la résilience locative.
Valdréa — Créateurs de patrimoine.