Amortissement LMNP : comment ça fonctionne vraiment (et pourquoi c’est si puissant)
L’Observatoire du Patrimoine immobilier
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Que vous soyez investisseur débutant ou aguerri, suivez nos conseils pour bâtir une stratégie patrimoniale solide, durable… et rentable.
Amortissement LMNP:
Pourquoi on vous parle toujours de l’amortissement LMNP ?
Parce que c’est tout simplement ce qui permet à la plupart des investisseurs en LMNP de ne presque jamais payer d’impôts sur leurs loyers pendant 10 à 20 ans.
C’est l’avantage majeur du régime réel en LMNP. Pourtant, l’amortissement LMNP reste mal compris, parfois même par les conseillers bancaires ou les experts-comptables qui ne le pratiquent pas au quotidien. Alors chez Valdréa, on vous explique concrètement comment ça marche.
Définition simple : c’est quoi l’amortissement LMNP ?
Quand vous louez en LMNP au réel, vous pouvez considérer que votre logement (et ses meubles) perd de la valeur chaque année. Cette dépréciation comptable est appelée amortissement LMNP.
Chaque année, vous pouvez donc déduire une partie de cette perte de valeur de vos revenus locatifs. Cela vient réduire votre résultat imposable, voire le rendre nul.
Et ce n’est pas un vrai décaissement d’argent : vous ne payez rien. C’est juste une écriture comptable. Puissant, non ?
C’est comme si vous pouviez créer une charge fictive, sans impact sur votre trésorerie, mais avec un impact très réel sur votre fiscalité. amortissement LMNP
Ce que vous pouvez amortir (et ce que vous ne pouvez pas)
Vous pouvez amortir presque tout :
- Le logement (hors terrain) sur 20 à 30 ans
- Les meubles sur 5 à 10 ans
- Les travaux (hors gros œuvre) sur 10 à 15 ans
- Les équipements (frigo, lave-linge, etc.) sur 5 à 7 ans
Chaque poste a son propre rythme d’amortissement LMNP, défini selon sa durée d’utilisation estimée. C’est pourquoi l’étude comptable détaille généralement chaque ligne d’investissement pour optimiser la déduction annuelle.
Ce qu’on ne peut pas amortir :
- Le prix du terrain (car il ne se déprécie pas)
- Les frais de notaire et droits d’enregistrement (mais on peut les déduire autrement, sous certaines conditions) amortissement LMNP
Exemple chiffré ultra concret sur 10 ans
Vous achetez un studio meublé à Lyon pour 150 000 €, dont :
- 120 000 € pour le bien (logement + mobilier)
- 30 000 € pour le terrain (non amortissable)
Supposons que vous louiez ce studio 650 € par mois, soit 7 800 € par an.
Chaque année, vous amortissez par exemple :
- 4 000 € sur le logement
- 1 500 € sur les meubles
- 500 € sur les équipements
Soit 6 000 € d’amortissements LMNP.
Si vos charges (intérêts d’emprunt, assurance, copro, frais de gestion, etc.) font 1 800 €, alors vous avez :
Revenus locatifs : 7 800 €
– Charges réelles : 1 800 €
– Amortissements : 6 000 €
= Résultat fiscal : 0 € imposable
En résumé : vous percevez vos loyers, vous remboursez votre crédit, et vous ne payez pas d’impôts sur les revenus locatifs. Cela optimise à la fois votre rentabilité nette et votre capacité à réinvestir.
Combien ça vous fait économiser chaque année ?
Si vous êtes dans la tranche à 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, vous évitez 47,2 % d’impôts sur 7 800 €, soit 3 681,60 € économisés par an.
En 10 ans : plus de 36 000 € d’économie fiscale, à condition de rester dans le même régime.
À noter : ces chiffres varient selon votre TMI (tranche marginale d’imposition), votre régime d’imposition global et les charges réelles du bien. L’intérêt est d’autant plus grand si vous êtes fortement fiscalisé. amortissement LMNP
Ce qui change en 2025 : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
Depuis le 1er janvier 2025, la fiscalité des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) a évolué. L’une des principales modifications concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.
Avant la réforme : les amortissements déduits chaque année n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Vous pouviez donc amortir sans conséquence à la sortie.
Depuis 2025 : les amortissements viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Cela augmente donc la base imposable à la revente.
Exemple :
- Prix d’achat : 200 000 €
- Amortissements cumulés : 50 000 €
- Prix de revente : 300 000 €
Avant 2025 : plus-value = 300 000 € – 200 000 € = 100 000 €
Après 2025 : plus-value = 300 000 € – (200 000 € – 50 000 €) = 150 000 €
Exceptions :
Les biens en résidences étudiantes, seniors ou pour personnes handicapées sont exclus de cette réforme. Pour ces catégories, les amortissements ne sont pas réintégrés.
Cette réforme réduit donc l’avantage fiscal global du LMNP au réel, mais elle n’annule pas l’intérêt du montage, surtout si vous investissez dans une optique de long terme ou de conservation. amortissement LMNP
👉 Source officielle : gouvernement.fr – Loi de finances 2025
Pourquoi le LMNP reste encore largement plus avantageux que la location nue
Malgré la réforme 2025, le régime LMNP au réel conserve un intérêt évident comparé à la location nue. Pourquoi ? Parce que l’impôt économisé pendant 10 à 20 ans grâce aux amortissements est souvent bien supérieur à l’impôt supplémentaire payé à la revente.
Prenons deux investisseurs achetant chacun un bien à 200 000 € :
- Le premier loue en nue, paie chaque année de l’impôt sur ses revenus fonciers, sans possibilité de les gommer (hors travaux lourds).
- Le second loue en LMNP au réel, paie 0 € d’impôt pendant 15 ans grâce aux amortissements.
À la revente, le second paiera une plus-value plus importante. Mais sauf revente très rapide ou fort taux d’imposition, le bilan global est en faveur du LMNP.
Ajoutez à cela :
- Une meilleure liquidité sur le marché du meublé (plus recherché par les locataires)
- Un meilleur rendement brut (loyers plus élevés)
- Et une flexibilité plus grande pour passer en location saisonnière ou moyenne durée
Et vous comprenez pourquoi le LMNP au réel reste un régime très prisé par les investisseurs avertis, même en 2025. amortissement LMNP
Tableau comparatif : location nue vs LMNP au réel – Amortissement LMNP
| Critères | Location nue | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Fiscalité annuelle | 30% à 45% + 17,2% PS | Quasi nulle pendant 10-15 ans |
| Déduction des amortissements | Non | Oui |
| Abattement forfaitaire | 30% (micro-foncier) | Non (régime réel) |
| Optimisation du résultat fiscal | Limitée | Très forte |
| Fiscalité sur la plus-value | Moins élevée | Réintégration des amortissements (depuis 2025) |
| Souplesse du bail | Bail 3 ans minimum | Bail 1 an ou mobilité / saisonnier |
| Loyer moyen | €€ | €€€ |
| Demande locative | Stable | Forte |
👉 Pour aller plus loin : Le guide de l’amortissement comptable (Compta Online)
Les limites : quand l’amortissement devient inutile
- Si vous faites de la location nue : pas d’amortissement possible
- Si vous êtes au régime micro-BIC : vous ne pouvez pas déduire les amortissements (vous appliquez un abattement forfaitaire de 50 %)
- Si votre bien est déjà entièrement amorti : l’effet fiscal s’atténue, mais il reste souvent compensé par la déductibilité des charges courantes
En clair : l’amortissement est très puissant, mais pas éternel. Il faut anticiper sa fin pour savoir quand réinjecter, arbitrer ou revendre.
Pourquoi l’amortissement LMNP ne marche pas en location nue ?
Parce qu’en location nue, vous déclarez des revenus fonciers, et le fisc ne permet pas d’amortir la valeur du logement. Il ne reconnaît pas de logique d’entreprise ou d’activité commerciale.
En revanche, en location meublée, vous êtes assimilé à un professionnel qui exploite un bien amortissable. Le bien devient alors un outil de production, au même titre qu’une machine pour un artisan. amortissement LMNP
Ce que Valdréa ferait à votre place
- Toujours opter pour le réel en LMNP, sauf cas très spécifique (revenus très faibles ou très irréguliers)
- S’entourer d’un expert-comptable compétent en location meublée et en gestion d’actifs patrimoniaux
- Simuler les amortissements dès l’achat, à partir du prix d’acquisition et de vos hypothèses de gestion
Chez Valdréa, on inclut toujours cette projection dans nos analyses. Car un bien rentable à court terme mais mal optimisé fiscalement peut vite perdre en intérêt sur le long terme.
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