Bienvenue dans l’Observatoire du Patrimoine Immobilier à Lyon, le courrier de référence pour investir avec intelligence. Chaque semaine, Valdréa vous livre des analyses concrètes sur la rentabilité, la fiscalité, la valorisation du patrimoine et les évolutions du marché lyonnais.
Que vous soyez investisseur débutant ou aguerri, suivez nos conseils pour bâtir une stratégie patrimoniale solide, durable… et rentable.
Avant même de lancer Valdréa, j’ai acheté un mini appartement à Paris (Une chambre de bonne en fait).
Pas pour moi. Et pas pour faire un coup de rentabilité. C’est pour de la transmission patrimoine immobilier.
Je l’ai acheté pour ma fille.
Ce n’est pas le meilleur rendement de mon portefeuille, loin de là.
Mais ce petit studio, dans un quartier bien desservi, lui évitera un jour la galère de chercher un appartement pour ses études. Qu’y à t’il de plus difficile que d’avoir 18/20 ans et de chercher un appartement sur Paris ? On vois tous les jours des dizaines de personnes faire la queue pour un bien très peu salubre. Très peu pour ma fille. J’aimerai qu’elle puisse se concentrer sur une chose: Ses études.
À Paris, on sait ce que ça veut dire.
C’est là que j’ai compris que la transmission patrimoniale ne commence pas à 65 ans, quand on parle héritage.
Elle commence bien plus tôt, parfois dès le premier achat.
Et en 2025, dans un marché plus complexe, fiscalement plus exigeant, investir pour transmettre est devenu une vraie stratégie à part entière.
On croit souvent qu’il faut avoir un grand patrimoine pour penser transmission.
C’est faux.
Chaque achat immobilier peut être optimisé, structuré, anticipé en pensant à ceux qui viendront après nous : enfants, petits-enfants, conjoint, neveux… ou même des projets associatifs.
➡️ La transmission du patrimoine immobilier est un acte stratégique, pas un héritage passif.
C’est une vision de long terme… et d’amour.
Chez Valdréa, on voit chaque année des dizaines de situations patrimoniales figées, parfois irréversibles, simplement parce qu’elles n’ont pas été pensées dès le départ.
Par défaut, la plupart des gens achètent seuls ou à deux en indivision.
En cas de séparation, succession ou transmission, cela peut tout compliquer. transmission patrimoine immobilier
Beaucoup pensent qu’on ne transmet qu’à la fin. Mauvais calcul.
La fiscalité est bien plus favorable si la donation est anticipée.
“C’est pour mes enfants, on verra plus tard.”
Sans acte juridique, pas de protection. Pas d’optimisation. Parfois… pas de patrimoine à transmettre.
Vous conservez l’usufruit (les loyers, l’usage), vos enfants reçoivent la nue-propriété (la valeur).
À votre décès, la pleine propriété leur revient… sans frais supplémentaires. transmission patrimoine immobilier
➡️ Avantage : vous restez “chez vous”, tout en préparant leur avenir.
Elle permet de structurer la détention à plusieurs, de transmettre progressivement les parts (donation), et de protéger un patrimoine familial. transmission patrimoine immobilier
➡️ Avantage : vous conservez la gestion, et pouvez transmettre partiellement ou totalement avec souplesse.
Certains contrats permettent d’intégrer de la pierre papier (SCPI), tout en désignant librement des bénéficiaires.
➡️ Avantage : transmission rapide, fiscalité douce, liquidité si besoin.
👉 Une bonne stratégie de transmission patrimoine immobilier combine souvent ces outils avec une vision à long terme, propre à chaque famille.
💡 Envie d’explorer d’autres solutions ? Les Notaires de France proposent un dossier très complet sur la transmission patrimoniale.
Appartement loué 1 000 €/mois
➡️ Démembrement = ils gardent les loyers, leur fille reçoit la nue-propriété
➡️ Reprise sans frais au décès = succession optimisée
Couple non marié, 2 enfants → achat d’un immeuble à Lyon
➡️ SCI à l’IR pour structurer et transmettre
➡️ Gestion maîtrisée + transmission progressive
Sans enfant → 50 000 € placés en SCPI via assurance-vie
➡️ Clause bénéficiaire désignant ses neveux
➡️ Transmission rapide et hors succession
Les abattements fiscaux changent :
➡️ Chez Valdréa, on accompagne aussi les parcours atypiques.
On adapte la stratégie patrimoniale à votre vie, vos proches, vos valeurs. transmission patrimoine immobilier
Peut-on transmettre sans frais ?
✅ Oui, à condition d’anticiper et d’utiliser les bons abattements.
Et sans perdre les loyers ?
✅ Oui, avec un démembrement bien structuré.
À quel âge y penser ?
🕒 Dès le premier achat.
SCI = compliqué ?
❌ Non, avec le bon cadre c’est très souple.
Mes enfants n’ont pas les moyens ?
➡️ Donation temporaire d’usufruit, démembrement, etc. transmission patrimoine immobilier
Peut-on transmettre sans frais ?
Pour connaître les montants d’abattements en vigueur, consultez le site officiel du Service Public.
Et si je veux vendre plus tard ?
Transmission ne veut pas dire immobilisation à vie. Démembrement, SCI ou assurance-vie permettent souvent de conserver des leviers de sortie, avec ou sans l’accord des bénéficiaires, selon les clauses prévues.
Le bon moment pour transmettre ?
Le meilleur moment pour transmettre, c’est quand on n’en a pas besoin. C’est-à-dire quand on est encore en pleine capacité de gérer, de structurer, et d’accompagner ses proches dans la prise de relais. Attendre d’avoir 80 ans, c’est souvent… trop tard. transmission patrimoine immobilier
| Stratégie | Complexité | Fiscalité | Contrôle conservé | Idéal pour… |
|---|---|---|---|---|
| Démembrement | Moyenne | Très douce | ✅ Oui (usufruit) | Parents souhaitant garder les loyers |
| SCI familiale | Moyenne | Optimisable | ✅ Oui (gérant) | Transmission à plusieurs |
| Donation simple | Simple | Abattements limités | ❌ Non | Petits patrimoines à transmettre vite |
Chez Valdréa, nous croyons qu’un investissement immobilier ne doit pas seulement enrichir.
Il doit protéger, sécuriser, préparer l’avenir. transmission patrimoine immobilier
Et ça commence maintenant.
Même avec un simple studio à Paris.
Même si ce n’est pas le projet le plus rentable.
Parce que parfois, c’est le plus juste.
📩 Contactez-nous pour structurer votre stratégie patrimoniale