Plus-value immobilière 2025: 7 vérités à connaître absolument
🎯 Introduction : Le mythe de la plus-value automatique
Pendant des années, il suffisait (presque) d’acheter un bien immobilier, de le laisser dormir… et d’encaisser une jolie plus-value quelques années plus tard. plus-value immobilière 2025
Mais en 2025, ce modèle montre ses limites. Hausse des taux, stagnation des prix, fiscalité peu indulgente : la plus-value ne tombe plus du ciel.
Faut-il alors renoncer à revendre avec bénéfice ?
Pas du tout. Il faut juste changer de stratégie : passer de l’attente passive à la création de valeur.
🔎 1. Ce que dit le marché aujourd’hui
Les chiffres sont clairs : le marché immobilier se stabilise, voire corrige légèrement.
- 📉 Paris : -3,4 % sur un an
- ⚖️ Bordeaux : stagnation
- ⚠️ Lyon : légère baisse ou stabilité selon les quartiers (entre -0,5 % et +0,8 % sur 1 an)
Conclusion : on ne fait plus de plus-value “automatique”. Mais on peut encore en faire… à condition de la créer. plus-value immobilière 2025
➡️ Ce n’est plus le marché qui vous enrichit. C’est vous.
💸 2. Ce que tout le monde oublie : la fiscalité
Quand vous vendez un bien, vous êtes imposé sur la plus-value brute (sauf cas de résidence principale).
Voici ce que ça donne :
- 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux
- Sauf si vous détenez le bien :
- Plus de 22 ans (exonération IR)
- Plus de 30 ans (exonération totale)
Et ce n’est pas tout :
- Si votre plus-value nette dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire (jusqu’à 6 %) s’applique.
📌 Simulez votre imposition ici
➡️ La fiscalité peut grignoter 30 à 40 % de vos gains… si elle n’est pas anticipée. plus-value immobilière 2025
🧠 3. Le vrai levier : créer une plus-value latente
Aujourd’hui, la clé est simple : acheter un bien sous-évalué ou sous-exploité, et le transformer intelligemment.
Voici 3 leviers que nous utilisons chez Valdréa :
- Acheter sous le marché : succession, mauvaise présentation, indivision, vente urgente
- Optimiser via travaux, ameublement, nouvelle destination
- Cibler un nouvel acquéreur : investisseur, couple primo-accédant, LMNP…
➡️ Vous ne pariez pas sur le marché. Vous fabriquez votre plus-value. plus-value immobilière 2025
🧨 4. Cas concret Valdréa : mini maison revalorisée à Lyon
📍 Mini maison dans le 8e, achetée 130 000 €
- Mauvaise configuration, déco vieillotte, occupée
- Cour privative non exploitée
🛠️ Travaux + ameublement haut de gamme
- Budget : 25 000 €
- Valeur locative revalorisée : 820 €/mois (vs 580 € en nu)
- Revente estimée : 195 000 €
🎯 Plus-value latente : +40 000 €, en 24 mois
💡 Et tout ça, à Lyon.
🏗️ Quels types de biens permettent encore une plus-value à Lyon ?
Le marché lyonnais est exigeant, mais il n’est pas fermé. Certains biens conservent un vrai potentiel de revalorisation. Voici les typologies que nous ciblons chez Valdréa :
- Mini maisons individuelles : hors encadrement des loyers, bien perçues
- Appartements avec défauts majeurs (RDC, plan mal conçu)
- Canuts, ateliers, immeubles Soufflot
- Lots à diviser ou à regrouper
- Petites surfaces mal optimisées ➝ fort effet levier en meublé
➡️ Ce ne sont pas les biens les plus visibles. Mais ce sont ceux où la création de valeur est la plus forte. plus-value immobilière 2025
📊 Avant / Après : exemple chiffré
| Élément | Avant intervention | Après intervention Valdréa |
|---|---|---|
| Type de bien | Mini maison avec cour, 17 m² | Meublé haut de gamme optimisé |
| Prix d’achat | 130 000 € | 130 000 € |
| Travaux + ameublement | — | 25 000 € |
| Loyer mensuel | 580 € (nu) | 820 € (meublé) |
| Estimation de revente | 130 000 € | 195 000 € |
| Plus-value latente | — | +40 000 € |
🚫 L’erreur qu’on voit trop souvent
Beaucoup pensent qu’il suffit d’acheter un bien “propre”, au prix du marché, et d’attendre sagement une hausse.
❌ Mauvaise stratégie. Le marché ne fait plus le travail à votre place.
👉 Un bien bien placé, bien rénové, et acheté avec une marge ➝ c’est ça qui crée une plus-value aujourd’hui. plus-value immobilière 2025
❓ FAQ – Plus-value immobilière 2025
Est-ce encore rentable d’acheter à Lyon ?
Oui, si on crée de la valeur à l’achat. Les prix stagnent, mais les bons projets sont toujours très rentables.
Combien d’années pour une exonération d’impôts ?
22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
Faut-il viser plus-value ou rendement ?
Les deux peuvent cohabiter. Mais viser seulement la plus-value est devenu risqué. Le rendement reste la priorité. plus-value immobilière 2025
👨👩👧 Et si je veux transmettre ?
Vous ne vendez pas, mais souhaitez transmettre un patrimoine ?
➡️ La plus-value devient secondaire. Il faut penser :
- SCI avec nue-propriété
- Démembrement (usufruit temporaire)
- Donation optimisée
Chez Valdréa, nous pensons aussi long terme.
📎 Pour aller plus loin : simulez votre fiscalité
💡 Lien vers simulateur officiel des impôts
📌 Rappel :
- Exonération IR après 22 ans
- Exonération prélèvements sociaux après 30 ans
- Surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette
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